ご自分が所有している賃貸用アパートをお子様に贈与した方から、賃貸用アパートの財産価額についてご質問を受けました。
賃貸用アパートを贈与したとき、賃貸用アパートの財産価額はどのように計算するのか説明します。
贈与した建物の財産価額は、固定資産税評価額を使う
建物を贈与したとき、建物の財産価額は、固定資産税評価額を使って計算します。
固定資産税評価額は、毎年４月〜６月頃、市町村（東京都23区は東京都）から送られてくる「固定資産税・都市計画税課税明細書」に記載されています。
賃貸用アパートの財産価額の計算
賃貸用アパートの財産価額は、
固定資産税評価額 ✕ （1 – 30% ✕ 賃貸割合 )という計算式になります。
30%というのは、アパートの賃借人の権利が30%として、アパートの所有者の権利を70%で評価するという考えです。
賃貸割合というのは、アパートの床面積のうちどれくらいの割合が、賃貸中なのかの割合です。
式でいうと、
賃貸されている部屋の床面積の合計 / アパートの各部屋の床面積の合計になります。
すべての部屋が賃貸中なら、賃貸割合は100%になります。
空室が多いと、賃貸割合が小さくなり、結果として財産価額は大きくなります。
例えば、下記の例を考えてみましょう。
賃貸用アパートの固定資産税評価額 1,000万円
賃貸用アパートの部屋数 4部屋 各部屋すべて50㎡ １部屋が空室
財産価額
1,000万円 ✕ (1 – 0.3 ✕ 50㎡＋50㎡＋50㎡ / 200㎡ ） ＝ 775万円
所得税の計算では贈与した人の取得価額を引継ぐ
ご質問された方は、贈与税申告書に記載された財産価額と、所得税の青色決算書の貸借対照表に記載されている金額が違うことを疑問に思われたようでした。
贈与税を計算するときは、賃貸用アパートの財産価額は、上記のように計算するのですが、所得税を計算するときは、また違う価額になります。
所得税の計算では、贈与を受けた人は、贈与した人の取得価額を引き継ぎます。
贈与したとき、賃貸用アパートの未償却残高が 1,500万円だったとしましょう。
贈与を受けた人は、未償却残高1,500万円を引き継ぐことになります。
税金によって、同じ賃貸用アパートでも、使う価額が変わってきます。
【あとがき】
在宅勤務をしている同僚によると、在宅勤務が急激に増えているからか、リモートアクセスが繋がりにくくなっているようです。そのため、早朝、深夜に仕事をしたりしているようです。
今週後半から在宅勤務に切り替えられそうなのですが、どうしたものでしょう。
